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武蔵コーポレーションの口コミ評価|不動産投資の再生物件システムとは?

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資産運用の中でもミドルリスク、ミドルリターンと言われている「不動産投資」ですが、富裕層からサラリーマンとさまざまな人が不動産投資を行っています。日銀の政策によりマイナス金利が続いていることもあり、かなりの低利での借り入れができることも追い風になっているようです。私の周りでも不動産投資をしている人もチラホラいまして、借入金利も0.8%~1.5%と借り入れている金額にもよりますがかなりの低金利で融資を受けています。

ただ昨年より銀行さんがアパートローンに対して融資姿勢を厳しくしていると聞きます。実際に私も地方銀行の融資担当者さんに話を聞きましたが、確かに審査を厳しくしているとの事でした。そこで聞いた話によると、本人の属性や金融資産の有無というよりも物件自体の収益性(利回り)を厳格に査定しているとの事。今までは稼働率70%程度で計算していたものを、50%で計算しても収益が上がるかどうかが融資判断にしているとの事でした。これは厳しいですよね~。事実上頭金を相当額用意しなければ不動産投資は難しい状況となっているようです。

そんな時だからこそ、物件自体に力があるものを見分けて投資を考えていかなければなりません。武蔵コーポレーションは関東を中心に不動産投資物件を売買、賃貸管理を一括で行っているワンストップサービスの不動産カンパニーです。最大の特徴は中古物件を再生させ、満室引渡し、空室の賃料などを保証する、武蔵コーポレーション独自の再生物件システムを提供しています。再生物件システムとはどんなものか?投資家さんの口コミ評価は?調査してみようと思います。

 

⇒ 武蔵コーポレーションの公式ページはコチラから

 

武蔵コーポレーションの特徴

武蔵コーポレーションは、富裕層の方々を対象に資産形成、及び資産保全のお手伝いをする資産運用会社です。
主な顧客層としては、
●会社経営者
●開業医
●法律事務所や会計事務所の経営者
●高所得の会社員の方
といったいわゆる高所得の富裕層の方を対象に投資用不動産を販売、賃貸管理をしています。

「資産形成及び資産保全のパートナー」として資産形成をするため資産を保全するためには、どのような物件から取得していけばいいのか、どの物件を売ればよいのか、減価償却をどのように取ればよいのか、どの金融機関を利用すればいいのか、個人で取得するのか、管理法人を設立して取得するのかなど、あなたの資産形成及び資産保全の目的に合わせてご提案しています。

⇒ 武蔵コーポレーションの公式ページはコチラから

【特徴1】収益用不動産の資産運用に特化

不動産会社と一口にいっても、いろいろな種類があります。大手のデベロッパー(街づくりなどの開発をする会社)、賃貸専門の会社、ワンルームマンションを専門に扱う会社、土地の地上げを専門に行う会社、何でも扱う会社など挙げればきりがありません。

その中で、武蔵コーポレーションは収益用の不動産を専門に扱っております。収益用不動産は、税金面、資金調達面など多くの専門知識を要求される分野です。創業以来700棟を超える売買・仲介、さらには10,000戸を超える賃貸管理を経験しておりますので、それに基づく専門知識が蓄積されています。

 

【特徴2】関東一円を中心とした首都圏エリアに特化

武蔵コーポレーションは売るだけではなく、その後の管理、さらには出口まで一貫して行っています。そのため管理ができない遠方地の物件は紹介していません。大宮本社、東京本部(丸の内)、宇都宮支店の各拠点から1時間でいける範囲を対象としています。

東京都心部周辺の首都圏エリアは、まだ表面利回り8%以上の物件が出てくる可能性があります。バブル期の値上がり目的の投資と異なり、今日行われているのは安定収益(家賃収入)を目的とした資産運用(投資)です。安定収益のための投資であれば、利回りが高い方が賃貸経営は安定してきます。もちろん、デメリットもありまして、
東京都心部の物件と比べると流動性が落ちるということはあります。いろいろな考えがある中で、安定収益のため、高利回りにこだわっております。

 

【特徴3】レインズには載っていない独自の物件のみを紹介

武蔵コーポレーションは首都圏エリアで取引をしています。そのため、関東エリアの多くの不動産会社さんと強いつながりをもっていますので、地元の不動産会社さんから多くの紹介をうけます。そして、それらの物件は、レインズなどの一般には流通していない物件です。不動産会社さんだけではありません。地元の地主さん、リフォーム会社さん、取引銀行さん、税理士さん、いろいろな方から物件のご紹介をいただきます。そのおかげで当社はレインズの物件に頼らずに営業ができるということです。

ちなみに、レインズにのっているほとんど(95%以上)の物件は売れ残りとも言われております。まれに優良物件もあるようですが、それこそプロである不動産会社での奪い合いになり、一般に出回ることはないのが現状です。

 

【特徴4】自社再生物件も紹介する不動産会社

単に仲介の物件を紹介するだけではなく、自社で仕入れ再生した物件も紹介しております。入居率や建物状況に問題のある物件を自社でいったん取得し、一定期間管理しながら、不具合を修正した後お客様に販売しております。



【特徴5】資金調達のお手伝い(ファイナンスアレンジ)

過去の取引実績により、複数の金融機関とルートを持っております。ご購入される方の資金調達(ファイナンスアレンジ)を得意分野としております。取り扱いのほぼ100%の資金調達をアレンジしております。お仕事がある方であれば、昼間ご自身で金融機関に行くのも大変です。武蔵コーポレーションでは、物件とファイナンスをセットにして提供しますので、ご自身で平日の昼間に金融機関に通う必要はありません。そして、可能な限りご要望に沿った形の資金調達を行うように調整いたします。

 

【特徴6】同じ投資家の目線で物件紹介

社長さんを含めて武蔵コーポレーションの社員さんは、自分自身で収益物件による資産運用を行っております。また、会社としても、複数の収益用不動産を保有しております。ですので、ご購入される方のお気持ちが痛いほど良くわかります。不動産投資することへの不安・期待いろいろな感情が。不動産というのは、何千万円、何億円の大きな投資です。リスクも伴います。だからこそ大きなリターンもあるのです。

⇒ 社員さんの物件保有情報はコチラから

 

【特徴7】独自のシミュレーションソフトを用いて正確な投資予測

「武蔵シミュレーション」により、保有期間中の収支のみならず出口における収益物件の売却価格も算出し、正確な投資予測をご提示いたします。これは700棟以上に渡る取引実績から導き出されています。特に10,000戸強にのぼる管理実績から空室率、賃料推移を正確に予測し、物件収支を把握することが可能となりました。

 

【特徴8】節税のスキームをご提案

高所得の方の資産形成に有効なのが、減価償却を利用した節税スキームです。 これはフローの節税です。 収益物件による赤字と本業の黒字を損益通算することで利益を最大化できます。収益物件の赤字は個人の所得とも損益通算できるという特徴を持ちます。次にストックの節税があります。これは不動産の評価と時価のギャップを用いた資産の評価圧縮を目的としたスキームです。 主には相続税の節税のために行います。 武蔵コーポレーションはこの収益物件を用いたタックスマネジメントを得意としております。 収益物件を効果的に活用することで資産を守ることが可能となります。

 

【特徴9】賃貸管理、さらには出口戦略(売却)も含め一貫した体制でサポート

販売後の物件の満室稼動に貢献できるよう、アパマン業界では珍しいプロパティマネジメント型(管理専業型)の管理システムを構築し、96%以上の高入居率の維持しております。

 

【特徴10】「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を運営

『武蔵コーポレーションオーナーズクラブ』は物件をご購入されたオーナー様同士のコミュニティです。このような購入者間のコミュニティを運営しているのは、不動産業界においてはごく稀なコミュニティです。なぜ、他社ではこのようなコミュニティを持たない(持てない)のか?それは、このようなコミュニティは不動産会社にとって大きなリスクになるからです。変な収益物件を売ってしまえば、購入者間にて悪い情報が共有されてしまいます。それでも、あえてこのような会を運営しているのは、悪い物件は売らないようにする自信があること。そして、何よりこのようなコミュニティがオーナー様にとって有益であると信じているからです。



自社再生物件の特徴

武蔵コーポレーションの自社再生物件は、実際に武蔵コーポレーションが資金調達をして当社に所有権を移転し、一定期間自社保有して物件を再生した後にお客様にお引渡しをしています。

[ 武蔵コーポレーションの自社物件 ]

[中間省略業者の自社物件]

 

相場より割安

第一の特徴は「安い(=利回りが高い)」ということです。「差押が付いている」、「破産寸前」、「全30室のうち5室しか入居していない」、「改修工事に3,000万円かかる」など、特殊事情のため一般には流通できない物件を独自のルートで割安にて仕入れを行うため、販売価格を抑えられるという事情があります。

 

一級建築士監修の大規模修繕工事実施済

中古物件で築年数が経過した物件には必ず補修工事が必要になります。一般的な流通物件においては、ほとんどのケースで補修工事が行われていることはありません。購入後別途費用を賭けて自分で行う必要があります。武蔵コーポレーションの物件においては、屋上防水工事、外壁塗装工事など必要な修繕を行ってから引渡しをしているため、購入後一定期間(大規模)補修工事の必要がありません。これは整備していない中古車(一般流通物件)を買うのとエンジンなどの整備を終えた中古車(当社自社物件)を買う違いです。さらに、武蔵コーポレーションではこの補修工事を当社の一級建築士が監修して実施しております。建物取得時の建築基準法等建築関係の法規の遵法性等建物調査だけでなくこうした補修工事における品質維持も武蔵コーポレーションの一級建築士の役割です。

 

内装工事実施済

物件の特性を考え、最適なかつ最先端のリフォームをした後お引き渡しいたしますので、その後の修繕のコストを抑えられます。

 

満室渡し

不動産投資最大のリスクは空室です。武蔵コーポレーションの自社物件においては満室でのお引渡しを原則としております。引渡し時に空室がある場合は入居するまで保証いたします。また、その後の管理運営において空室が多くなった場合には責任をもって家賃保証を行う形で管理を行いますので、安心して取得していただけます。

 

入居者属性把握済

物件取得において大きなリスクのひとつに入居者属性が分からないということがあります。通常収益物件においては、レントロールが開示されるだけでどのような入居者が住んでいるのか、また滞納があるのかないのかなど把握することは困難です。実際に物件を取得してみたら滞納だらけということもざらにあります。武蔵コーポレーションの自社物件は全て一旦自社で所有し、一定期間管理を行ってから投資家の皆様に販売をしております。 一定期間の管理を行うことで入居者の属性はもちろん、入金状況など全て把握することができます。武蔵コーポレーションというフィルターを通すことで物件取得の大きなリスクである入居者属性を回避することができます。

 

滞納リスクなし(保証会社加入)

一定期間管理を行いますので、家賃滞納者に対しては、督促を行って家賃を回収したり、法的手段などを行うことで不良入居者を排除いたします。そして、全入居者に対して保証会社への加入を行っているため、賃貸経営の大きなリスクである滞納の心配がありません。

 

仲介手数料不要

武蔵コーポレーションが直接販売するため、一般の仲介物件では必要な仲介手数料(約3%)が不要となります。仲介手数料は通常自己資金で補うため、仲介手数料がかからないということは自己資金を抑えることが可能となります。

 

提携融資紹介可能

 

不動産投資において、金融機関からの資金調達は非常に重要な要素となります。融資を受けられなければ物件の取得自体ができないためです。武蔵コーポレーションでは多くの金融機関との取引から自社物件においては、さらに優遇条件での融資を受けられる可能性が高くなります。これは武蔵コーポレーションが積み上げてきた金融機関との信用関係(当社の業績、自社販売物件の入居率など)によって成立しているものです。

 

一括借上げ(サブリース)対応

自社物件に関しては、販売後一般管理ではなく、当社にて一括借上げ(サブリース)を行います。自社で保有し、可能な限りリスクを排除しているからこそできるサービスとなります。借上げによってお客様のリスクはさらに軽減されます。入居率に関わりなく、毎月一定の賃料収入を得ることができます。

 

建物の工事費用負担不要(1年間)

売買決済から1年間は、建物の不備や法定点検により発覚した不具合にかかる工事費用を当社が負担致します。
※経年劣化によるものを除く

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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 これから副業や投資をしていこうと考えている方におすすめする本です。ハウツーではなく、「考え方」を学ぶ上で参考になると思っています。わたしなりの見解ですので、その辺はご容赦の上でご検討してみてください。

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