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民泊投資で稼ぐには?|エリアや運営会社選びのポイントまとめ

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民泊は2008年にAirbnb(エアービーアンドビー)が、アメリカのサンフランシスコで誕生してから全世界に普及している宿泊サービスです。日本でAirbnbのサービスが開始されたのが2014年です。主に外国人の観光客を素泊まりさせるのが主流となっています。日本国内の物件数は1万件を超えているとも言われています。

民泊普及のポイントとしては、Airbnbの人気だけではなく訪日ビザ発行条件の緩和や、長引く円安などを理由に、日本を訪れる外国人旅行者の数が年々増え続けていることがあげられます。

日本でAirbnbを利用して民泊を行っている人は、英語力(語学)に長けた日本に居住する外国人や、配偶者が外国人というケース。またインターネットに詳しいIT関係の人や主婦から学生まで、さまざまな人が始めています。交流目的の場合や完全に副業として行っているケースもあり、目的はさまざまです。

外国人旅行者が訪れる人気のエリアとしては、東京、大阪、京都、広島、福岡、沖縄などがあげられます。

副業や投資として民泊を始めてみたいと考えている人は多いと思いますが、成功の条件としては需要のあるエリアで始めることが重要です。もし需要の少ないエリアに住んでいる方は、信用のおける民泊運営代行業者さんに依頼すれば、需要のあるエリアでの民泊ビジネスを開始することができます。

わたしも2017年9月より、京都の伏見稲荷地区で民泊を開始しました。英語力ゼロの地方に住むサラリーマンですので、外国人との会話も出来ませんし、現地に行くこともそうそうできません。なので運営に関しては全て民泊運営代行業者さんにお願いしています。具体的には簡易宿所の許可を得た、民泊ホテルの区分所有という形での投資となります。これからも需要のあるエリアで民泊物件を増やしていきたいと考えています。

こちらではわたしと同じように、地方に住む人に向けて民泊投資の成功ポントをまとめていきたいと思います。

 

 

 

民泊新法について

これから民泊を始めるにあたり、民泊新法の内容を把握しておくことはとても重要です。今までは民泊に関する規制が事実上ない状態でしたが、来年2018年6月から民泊新法に則った運営を求められます。概要は以下となります。

 

空き部屋や空き家を有料で貸し出す「民泊」のルールを定める住宅宿泊事業法(民泊新法)について、観光庁は来年6月に法律を施行する方針を固めた。事業者(ホスト)の事前登録の受け付けも来春ごろから始まる見込みだ。

民泊新法は全国的に民泊を解禁するもので、民泊事業者(ホスト)が都道府県や市町村などの地方自治体に「届け出」を行うと、年間180日を上限に合法的に民泊が実施できるようになる。運用代行会社などの管理業者は国土交通省にAirbnbなどの仲介業者は観光庁に「登録」をして事業を行う形となる。

民泊新法は今年6月9日に国会で成立、6月16日に公布されていた。施行時期については、公布から1年以内と定められていて、当初は早ければ今年1月にも施行される見込みだとの見通しも報じられていた。

当初は参入を目指す民泊事業者などからも早期の施行を求める声が上がっていたが、施行開始期限となる来年6月を待ってスタートをする形となったのは、地方自治体への配慮が背景にあるとみられる。

民泊新法では年間180日が営業日数の上限となっているが、各自治体が条例でその営業日数をさらに短縮できると定めていることから、観光庁は自治体にも準備期間として一定の時間が必要だと判断したとみられる。

民泊をめぐる法律については、9月25日からの最終週にも召集される見込みとなっている秋の臨時国会で、違法民泊への罰則強化を主旨とした「旅館業法の改正案」の審議も開始される見込みとなっている。

(引用:民泊大学より)

 

民泊新法(住宅宿泊事業法)の5つのポイント

①民泊=住宅と位置付け
民泊=住宅と位置付けることで、今まで宿泊施設を作ることができなかった住宅街でも民泊の営業が可能になります。しかし自治体の裁量により条例などで規制を上乗せできることから民泊に厳しい自治体では民泊の営業が難しくなる恐れがあります。

②年間180日以内で営業可能
民泊を「家主居住型」と「家主不在型」の2つに区別しいずれも「一定の要件」の範囲内で住宅の貸し出すを認めます。ただし年間営業日数は最大180日以内に制限されるほか自治体によっては日数をさらに短縮する条例を制定できる。

③家主は都道府県知事へ届出義務付け
「家主居住型」「家主不在型」ともに、住宅宿泊事業者は都道府県知事への届出が義務付けられます。

④管理者には国土交通大臣の登録義務付け
家主不在型のいわゆる投資民泊については、住宅宿泊管理業者への管理委託を必要とし、管理者には国土交通大臣への登録を義務付けられます。

⑤民泊サイトは観光庁長官の登録を義務付け
住宅宿泊事業者(民泊ホスト)と宿泊者(ゲスト)をマッチングする民泊プラットフォーム運営事業者には観光庁長官の登録が義務付けられます。

 

民泊新法とその他合法民泊との違い

民泊新法以外にも旅館業法(簡易宿所)、特区民泊などで民泊の合法運営はできる。それぞれの違いをまとめてみました。

旅館業法 特区民泊 民泊新法
家主居住型
民泊新法
家主不在型
営業日数上限 なし なし 180日 180日
宿泊日数制限 なし 2泊以上 なし なし
行政申告 許可 認定 届出 届出
実施エリア 全国 特区 全国 全国
火災報知器 必要 必要 不明 不明
苦情受付 事業者 事業者 ホスト 管理者

民泊新法の最大のポイントは、営業日数の上限が180日に制限されていることです。もともと住んでいる家や、持ち空き家を活用して民泊を運用するのであればいいと思います。しかしこれから新規に物件を取得してとなると、投資回収が気になります。
残りの185日をどう運営していくのか?そこが課題だと思います。

特区民泊には、営業日数の上限がありません。比較的リスクを抑えて民泊を始めることができますが、いくつか抑えておくべきポイントがあります。

 

特区民泊とは?

「特区民泊」は、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊のことを意味します。特区民泊の正式名称は「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」なのですが、特区(特別区)における民泊事業として「特区民泊」と呼ばれています。特区民泊ができるのは国家戦略特別区の一部に限られますが、合法的な民泊事業運営方法の一つとして知られています。

 

特区民泊が可能な自治体

2017年10月現在、特区民泊が可能な自治体の一覧は下記となります。

  • 東京都大田区
  • 大阪府
  • 大阪府大阪市
  • 新潟県新潟市
  • 福岡県北九州市

 

 

特区民泊認定の認定条件

  1. 宿泊施設の所在地が国家戦略特別区域内にある
  2. 宿泊施設の滞在期間が(2泊)3日~(9泊)10日までの範囲内で自治体が定めた期間以上
  3. 一居室の床面積は25㎡以上。(ただし自治体の判断で変更可能)
  4. 施設使用方法に関する外国語案内、緊急時の外国語による情報提供、その他の外国人旅客の滞在に必要な役務の提供
  5. 滞在者名簿の備え付け
  6. 施設周辺地域の住民に対する適切な説明
  7. 施設周辺地域の住民からの苦情および問合せに対する適切かつ迅速な対応

 

特区民泊のメリットとデメリット

●旅館業法(簡易宿所)との比較
旅館業法簡易宿所と比較した場合の特区民泊のメリットとしては、認定手続きにかかる労力と費用が少なくて済むという点があります。その一方、旅館業法簡易宿所の許認可を取得すれば、1泊2日の滞在も受け付けることができますが、特区民泊では2泊3日が最低限度となるため、ビジネス出張など短期型宿泊客のニーズに対応しにくいというデメリットがあります。

●民泊新法との比較
民泊新法と比較した際の特区民泊のメリットとしては、やはり年間営業日数制限はないため一年を通じて宿泊施設運営をすることができ、収益性を確保しやすいという点があります。一方で、民泊新法の場合は届出制と手続きも簡略で、全国どこでも民泊事業が運営可能ですが、特区民泊の場合は運営が戦略特区内に限られるという点と、認定のための手続きや費用がかかる点はデメリットとしてあげられます。

 

 

旅館業法とは?

●旅館業法の定義
旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされている。旅館業は「人を宿泊させる」ことであり、生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれない。
また、「宿泊料を受けること」が要件となっており、宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けない。なお、宿泊料は名目のいかんを問わず実質的に寝具や部屋の使用料とみなされるものは含まれる。例えば、休憩料はもちろん、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費も宿泊料とみなされる。

また、宿泊施設付きの研修施設(セミナーハウス)等が研修費を徴収している場合も、例えば当該施設で宿泊しないものも含め研修費は同じとするなど当該研修費の中に宿泊料相当のものが含まれないことが明白でない限り研修費には宿泊料が含まれると推定される。ただし、食費やテレビ・ワープロ使用料など必ずしも宿泊に付随しないサービスの対価は宿泊料には含まれない。(引用:厚生労働省公式サイトより)

 

●旅館業の種別
旅館業にはホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業の4種があります。

①ホテル営業
洋式の構造及び設備を主とする施設を設けてする営業である。

②旅館営業
和式の構造及び設備を主とする施設を設けてする営業である。いわゆる駅前旅館、温泉旅館、観光旅館の他、割烹旅館が含まれる。民宿も該当することがある。

③簡易宿所営業
宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を設けてする営業である。例えばベッドハウス、山小屋、スキー小屋、ユースホステルの他カプセルホテルが該当する。

④下宿営業
1月以上の期間を単位として宿泊させる営業である。

 

旅館業法の枠の中で民泊を行うには、③簡易宿所営業の許可を取る必要があります。

 

簡易宿所営業とは?

「簡易宿所営業」とは宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの(旅館業法第2条第4項)と定義されています。例えば民宿、ペンション、山小屋、カプセルホテル、ゲストハウスなどがあげられます。

●ホテル、旅館、簡易宿所の違い
ホテルは洋式の構造や設備を有するもの、旅館は和式の構造や設備を有するもの、簡易宿所は多人数で共用するもの、と分類できます。

ホテル 旅館 簡易宿所
洋式の構造設備 和式の構造設備 多人数で共用

具体的な設備内容の違いとしては、ホテルは9㎡以上の客室が10室以上必要で、旅館は7㎡以上の客室が5室以上必要、簡易宿所は延床面積が33㎡以上あれば足ります。

ホテル 旅館 簡易宿所
9㎡以上の客室が10室以上 7㎡以上の客室が5室以上 延べ床面積が33㎡以上

また、入浴設備については、ホテルでは宿泊者の需要を満たす適当な数の洋式浴室又はシャワーが必要であり、旅館や簡易宿所では宿泊者の需要を満たす適当な規模の入浴設備が必要です。

その他の違いとしては、ホテルや旅館については玄関帳場(いわゆるフロント)が必要なのに対し、簡易宿所については法律上、これを必要としていません。ただし、厚労省の通知として、「適当な規模の玄関、玄関帳場又はフロント及びこれに類する設備を設けること」とされているので、これを受けて簡易宿所においても、条例でこの設置を要求する自治体があるため(47都道府県中15県)、注意が必要です。

また、条例で規定されていなくても、実質的な審査基準として設置が必要とされている自治体も多いのが現実です。

これら3つの営業に対する法律上の規制としては、他に適当な換気、採光、照明、排水等の設備が必要であったり、宿泊者名簿の備え付けを要求したりするものがありますが、これについては、ホテル、旅館、簡易宿所で違いはありません。

 

●設置場所について
簡易宿所は設置場所についていくつか制限があります。参考までにまとめてみます。

【周囲環境】
周囲約100m以内の区域に以下の施設があることが条件となります。

1.学校
2.児童福祉施設
3.公民館
4.図書館
5.博物館
6.青少年育成施設

【場所】
簡易宿所として許可を得る場合、建築基準法や都市計画法も関係してきます。都市計画法上で「用途地域」というものが定められていますが、以下の用途地域でないと旅館業の登録はできません。

1.第一種住居地域
2.第二種住居地域
3.準住居地域
4.近隣商業地域
5.商業地域
6.準工業地域

【建物について】
施設の構造設備の基準は旅館業法施行令で定められています。主な要件は以下となります。

1.客室の延床面積は、33平方メートル以上(約18畳)
2.2段ベッド等置く場合には、上段と下段の間隔はおおむね1メートル以上
3.適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること
4.泊まる人が入れる十分な大きさのお風呂(近くに銭湯があれば不要)
5.十分な数の洗面台
6.適当な数のトイレ
7.その他都道府県が条例で定めるもの

建物の許可については、地方自治体の保健所が管轄しています。これから簡易宿所を検討される方は、保健所で詳細を確認することが確実です。

 

 

民泊運営業者について

 

民泊と聞くと誰でも簡単に始められそうな印象を持ちますが、2018年6月より施行される民泊新法により、いわゆるグレーゾーンでの運営は不可能となります。法律に則った形での運営は必須となります。そうしたほうが宿泊される人の安全も確保される結果となり、世界中から観光客が訪れる機会も増えることにつながると思います。

わたしのように地方に住む人間が民泊をビジネスとして始めるには、場所のハンデを克服する必要があります。民泊成功の鍵は観光需要のある場所で利便性のいいエリアを選択することにあります。そういったエリアではすでに民泊を始めているライバルがひしめいているのが現実です。個人の方だけではなく、不動産業などの法人も運営していたりします。こういった方達は、そもそもそのエリアについて土地勘がありますから有利な立場にいます。

民泊を始めようとするエリアの地元不動産屋さんに、物件を紹介してもらうのもひとつの手ではあります。ですが不動産屋さんは物件情報のプロではありますが、民泊の需要があるエリアを本当に知っている訳ではありません。不動産屋さんから紹介された物件を取得してもまったく宿泊客が訪れない・・なんてケースもあり得ます。それでは経費倒れでビジネスになりません。

民泊の需要があるエリアを知っているのは、民泊運営業者さんです。なぜなら予約の受付からゲストへの対応、リネンの入れ替えや清掃まで、民泊に関するすべてを行いますので、民泊の表も裏も知っています。なので民泊ビジネスを成功させるには、優秀な民泊運営業者さんとの出会いが大変重要な要素となります。

 

 

民泊運営業者とは?

民泊運営代行業者とは、その名の通り民泊に関する仕事の全てを代行してくれる業者さんのことです。世界各国の言語対応に始まり、宿泊客の集客、滞在中のトラブル対応、リネンの交換、清掃、入出金処理など対応項目は多岐に渡ります。不動産に例えるとマンションやアパートなどの管理会社さんのような存在です。

地方に住むサラリーマンが副業で民泊を始めるには、この民泊運営業者さんを利用するしか方法はないと思います。なのでこの業者さん選びがとても大切になります。以下に民泊運営業者選びのポイントをまとめてみました。

多言語の対応力
日本にはこれからますます、世界各国からの観光客(インバウンド)が増えてくることが予想されます。なので言語の対応力が集客力にも直結してきます。最低でも英語、北京語、広東語、台湾語、韓国語、フランス語、ポーランド語、マレーシア語には対応して欲しいところです。

集客力
どんなビジネスでも共通ですが、売上が無ければ利益は生まれません。民泊においては宿泊客を獲得して、可能な限り高稼働率でまわすことが必要です。民泊マッチングサイトAirbnbを中心に、AsiaYo!、住百家、tujia途家、HomeAway、自在客、STAYJAPAN、AirTrip、agoda、Booking.com、Expedia、Ctrip、楽天トラベル、じゃらん。などのさまざまなメディアに掲載して集客を図る必要があります。個人でそれを行うには、大変な労力が必要となりますが、民泊運営業者さんにはそのノウハウがあります。民泊運営業者さんを選ぶ際には、どのメディアに掲載して集客を図るかも確認しておきたい重要なポイントです。

 

 

民泊マッチングサイトのご紹介

 

Airbnbについて

Airbnb(「エアビーアンドビー」2008年8月創業、本社・カリフォルニア州サンフランシスコ)は、世界中のユニークな宿泊施設をネットや携帯やタブレットで掲載・発見・予約できる信頼性の高いコミュニティー・マーケットプレイスです。

アパートを1泊でも、お城を1週間でも、ヴィラを1ヶ月でも、Airbnbはあらゆる価格帯で世界191ヶ国65,000以上の都市で人と人とをつなぎ、ユニークな旅行体験を叶えます。世界一流のカスタマーサービス、成長中のユーザーコミュニティを抱えるAirbnbは、空き部屋を世界数百万人に披露し、収入に変える最も簡単な手法なのです。(引用:Airbnb公式サイトより)

 

AsiaYo!について

AsiaYo.com(アジアヨー・ドットコム)は2013年6月に台湾でスタートしたサービスです。台湾を中心に民宿、短期レンタル、ルームシェアなどホテル以外の宿泊施設を対象としたオンラインブッキングサービスを提供しており、2016年5月時点で8,000部屋以上のリスティングが掲載されています。(引用:MINPAKU.Bizより)

 

住百家について

住百家(ジュバイジャ)は、2012年にドイツ発のWimduがアジア市場を撤退するのをきっかけに元役員らが立ち上げた中国人向けバケーションレンタルサイトで、深圳に本拠を置いています。部屋の品質や個人向けサービスの充実を重視する中国の若手エリートや富裕層を主なターゲットにしている点が特徴で、現在香港での利用者数は既にAirbnbを大きく上回っていると言われています。宿泊施設の手配を始め、送迎サービスや航空券予約、現地ガイド探しにいたるまで中国人向けに特化して海外旅行全般を支援しています。(引用:MINPAKU.Bizより)

 

tujia途家について

途家は中国北京に本拠を置く中国人向けバケーションレンタルサイトです。HomeAwayの経営スタイルを取り入れ、中国の現状に合わせてB2C+O2Oの経営を展開しています。宿泊者数を確保するために政府機関や不動産企業、旅行サイト、空港運営会社等と連携しながら民泊とホテルの両方に力を入れており、特にハイシーズン時のサービス品質確保に注力しています。(引用:MINPAKU.Bizより)

 

HomeAwayについて

HomeAway(ホーム・アウェイ)は2005年にアメリカのテキサス州オースティンで始まったバケーション・レンタルサービスです。世界190ヶ国、100万件以上の物件が掲載されており、50の提携サイトを通じて毎月7700万人以上の旅行客にリーチできる世界最大級のバケーション・レンタルサイトとなっています。日本の物件は1,100件以上掲載されており、Airbnbを除く欧米初のバケーション・レンタルサービスとしては最大級の掲載数を誇っています。

 

自在客について

「自在客旅行ネット」は中国上海に本拠を置く、健雲ネットインフォメーションテクノロジー(上海)有限公司が運営する中国最大級のグローバルバケーションレンタルサイトです。途家や住百家など他の中国勢の民泊サイトとは異なり、自在客はFIT(Free Individual Travel:個人手配の自由旅行)に強い点が特徴です。(引用:MINPAKU.Bizより)

 

STAYJAPANについて

STAY JAPAN(ステイジャパン)は、株式会社百戦錬磨の子会社、とまれる株式会社が運営する合法の民泊物件のみを扱う民泊仲介サイトです。「都市部における民泊。インバウンド急増による宿泊不足と空き家問題の解消」をコンセプトにしています。STAY JAPANの登録物件は「滞在期間6泊7日以上」「近隣住民への周知徹底」など国家戦略特区法および各特区内の条例等で定められた認定基準を満たしている物件や規制緩和による旅館業法の簡易宿所の登録を受けている物件など、完全合法で運用されている民泊物件のみとなっている点が特徴です。合法の民泊物件を対象としているため登録物件数は少ないですが、法規制リスクもなく安心して民泊運営が可能となっています。(引用:MINPAKU.Bizより)

 

AirTripについて

AirTrip(エアトリ)は、アプリ上で「国内航空・宿泊」「海外航空券」「民泊」の購入が可能となっています。また、国内宿泊予約において業界最大級の7%のポイント還元を開始、このほか「国内航空券」は2%、「海外航空券Webサイト」と「民泊CtoCプラットフォーム」では1%付与を行っています。(引用:MINPAKU.Bizより)

 

agodaについて

アゴダとは、アジアの太平洋地域を中心に展開を広げている、予約サイトです。世界最大のオンライン旅行会社、米国の『プライスライン』グループの一つで、シンガポールに本社を置いている予約サイトです。他の予約サイトに比べて、低価格で驚くような金額でホテルに泊まることができます。使い方も分かりやすく、豊富なレビュー数が魅力です。

 

Booking.comについて

Booking.com BVはオランダ・アムステルダムに本社を置き、70ヶ国に 204の支社を持つグローバル企業です。 世界229の国・地域にある 12万の行き先で、 1,514,051軒の宿泊施設 (84万軒のバケーションレンタルを含む)を掲載しています。

 

Ctripについて

Ctrip.com International Ltd. (CTRP)は、1999年中国の上海で設立されました。宿泊施設、フライト、列車、パッケージツアーの予約及び法人の旅行マネジメントサービス等旅行サービス全般を提供する中国最大のオンライン旅行会社となっています。ホテルネットワークは、全世界200以上の国と地域において、およそ100万軒のホテル情報を持ち、フライト商品は、6大陸5,000都市以上を網羅。Webサイト、モバイルアプリ、365日対応のカスタマーサービスでこの優れた予約システムとサービスチャンネルを活かし旅行サービスを提供しています。

 

ゲストへの対応力
民泊に限らずですが宿泊客の多くは、口コミの良し悪しを確認しています。施設が不衛生だったり、ホストの対応が悪いとなるとたちまちに口コミが拡がり、今後の集客が難しくなってしまいます。なのでゲストへの対応力が高い民泊運営業者さんを選択する目利きが必要になります。ゲストからの要望が高い3点のポイントを押さえておきましょう。

①スピーディーなメッセージ対応
24時間365日多言語でのゲスト対応は当然のことですが、airbnbメッセージ以外にもメール、電話、LINE・Skype等の各SNSでの問い合わせにも対応していると心強いです。
②コンシェルジュサービス
レストラン予約、各種チケット予約、タクシー手配はもちろん、各観光地情報の案内や、目的地までのアクセス(乗り換え案内)まで、ゲストの要望や質問に親切に応える対応力。
③滞在中のトラブル対応
宿泊施設内で起きたトラブル(故障・破損・鍵紛失等)への迅速な対応。緊急時のお部屋まで駆けつけサポート体制の確認も行いましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

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